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分分快3代理:中梁控股-2018年凈利潤增長超4倍,土地儲備超3886萬方

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香港聯交所官網信息顯示,中梁控股集團日前遞交了更新之後的招股說明書,赴港上市進程預期加速。

更新后的招股書顯示,中梁控股集團(以下簡稱:中梁控股)是一家快速發展的大型綜合房地產開發商。 截至2018年12月31日,公司實現總營收302.15億元,較同期增長115.41%;實現凈利潤25.26億元,較上年同期增長超過4倍。

截止2018年底,中梁控股的合約銷售額超過1000億元,截止2019年3月底,公司土地儲備超3886萬方。

根據最新招股書整理中梁控股核心數據如下圖:

今年三月,中國房地產業協會和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈了「2019中國房地產開發企業500強」測評成果,中梁控股的排名再進一步,躋身進20強。除此之外,公司還被評為2019年發展潛力10強第一名。

排名持續上升:從長三角向全國布局

中梁控股及其前身的歷史最早可追溯到1993年,至今已經有25年,期間經歷了多輪房地產周期洗禮。

上世紀,中梁控股的業務集中在浙江,從本世紀初開始向省外拓展。2002年公司將物業開發業務從浙江省拓展至江蘇省,開始在長江三角經濟區探索商機。

2009年,上海中梁地產正式成立,物業開發業務拓展至上海市,業務焦點投置於長三角經濟區。

2016年,中梁將總部遷至上海,並將物業開發業務拓展至安徽省、福建省及江西省。中梁以長三角為根基,從一家區域性地產公司向全國性房企轉變。

此後幾年,公司全國布局迅速加快。2017年,將物業開發業務拓展至四川省、河南省、湖南省、山東省、湖北省、雲南省、重慶市、寧夏回族自治區、陝西省及廣西壯族自治區。2018年,將物業開發業務拓展至貴州省、山西省、甘肅省、內蒙古自治區、遼寧省、廣東省及河北省。

以下為公司的發展歷程:

2018年11月份,在向港交所提出上市申請時,中梁控股已由一家區域性住宅房地產開發商發展為全國性布局的綜合房地產開發商。

截止2019年3月31日,公司的物業項目位於中國五個核心經濟區域(即長江三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區),覆蓋23個省市的124個城市。

聆訊資料顯示,按綜合開發能力計算,公司自2014年以來已連續六年被評為中國房地產百強企業,排名由2014年的59位上升至2019年的第27位。以合約銷售來計算,公司的市場份額由2016年的0.25%增長至2018年的0.68%,排名由41位上升至30位。

土地儲備超3886萬方,集中在長三角經濟區

聆訊資料顯示,截止2019年3月末,中梁控股共有353個項目組合,包括由附屬公司開發的257個項目及合營企業及聯營公司開發的96個項目。公司的土地儲備總額超3886萬平方米,包括約3401.93萬平方米由附屬公司開發的物業項目,及約484.17萬平方米由合營及聯營公司開發的物業項目。

以下為中梁控股附屬公司部分土地儲備情況

從數據來看,公司的土地儲備約四成集中在長三角經濟區,傳統的優勢市場——浙江省佔比最高,土地儲備共計666.45萬平方米,佔比達17.1%。同時,其他新進入的市場,土地儲備規模也迅速增加。其中,中西部經濟區的71個項目分佈在13個省、直轄市及自治區。

中梁控股土地儲備迅速增加,很大程度上源於其多元化的土地收購方法。除了公開投標、拍賣及掛牌出售外,公司還通過合營企業及聯營公司與第三方業務夥伴合作,或者通過收購目標項目及目標項目公司來獲取地塊。多元化的土地獲取策略使得公司可以迅速應對變化的市場狀況以較低的成本收購地塊,減少投資風險的同時提升了公司的規模和盈利能力。

在往績記錄期間,中梁控股的絕大部分物業項目位於一二線周邊城市及需求比較旺盛的三四線城市,這些城市的土地收購成本相對較低,競爭環境也相對溫和,周邊的富裕地區還可以產生一定的需求。

聆訊資料顯示:近年來,公司已有選擇的擴大了公司在二線城市的業務,並根據市場情況,在合適的時機謹慎進入一線城市。截至2019年4月底的前四個月,公司中標29幅新地塊,總面積約為1600萬平方米,總價約為94.02億元,其中16幅已獲得土地使用權。該地塊分佈在27個城市,其中包括公司此前進入的11個新城市,如大連、天津等。此外,公司還與獨立第三方房地產開發商簽訂業務合作協議,再次中標5幅地塊,並獲得其中3幅的土地使用權。

隨着土地儲備的不斷增多,中梁控股的經營業績也在不斷上升。

總營收持續增長,凈利潤增長超過4倍

中梁控股目前主要有四大業務線:物業銷售、管理諮詢服務、物業管理服務及物業租賃。在往績記錄期間公司業績增長較為明顯,截至2018年底,中梁控股的合約銷售總額達1015億元,較同期相比增加了366億元,增長了56.39%。公司實現總營收302.15億元,較上年同期增長115.41%。實現凈利潤25.26億元,較上年同期增長了406.68%。

聆訊資料顯示,中梁控股的營收主要以物業銷售為主,截止2018年底,公司的物業銷售收入為299.92億元,占同期總收入的99.3%。

數據顯示,公司的物業銷售收益大幅增加,主要由於公司的已售及交付物業項目數量的增加,此外,已確認的總建築面積也在不斷增加。其中,長三角經濟區的物業收益總收益的主要來源。截至2018年底,長三角經濟區的總收益為284.53億元,在總收益中的佔比達到94.17%。

除此之外,中梁控股已於近期開始開發商業物業,其主要是與公司住宅物業毗鄰的零售空間。聆訊資料顯示,目前公司擁有10個處於不同開發階段的投資物業項目,總建築面積約為9.34萬平。2018年下半年,公司開始確認由自已完成的兩項投資物業的物業租賃收入。

銷售成本佔比下降,毛利率提升

隨着業績的不斷增長,公司的銷售成本也在不斷增多,但其在總營收中的佔比卻在不斷下降。聆訊資料顯示,截至2018年底,中梁控股的銷售成本為233.04億元,較上年同期相比增長了115.42%,該增長趨勢與營收的增長趨勢一致,但在營收中的佔比卻從2017年底的79.61%下降至2018年同期的77.13%。

此外,由於銷售成本佔比的下降,中梁控股的毛利率得到了明顯升高。截至2018年12月31日,公司的毛利率達22.9%,較上年末提升了2.5個百分點。

全國性擴張必由之路:凈資產負債率先升后降

此前幾年,由於加大土地儲備力度,中梁的凈資產負債率曾經歷過較為迅速的攀升。但是,2017年到2018年,由於權益增長和利潤累積,凈資產負債率大幅下降。

根據聆訊資料,截至2018年末,中梁控股凈資產負債率為58.1%。

數據顯示,中梁控股的凈資產負債率連續兩年大幅下降,主要是由於公司保留了盈利增長,使得總權益的增加所致。2018年底,公司的總權益為67.54億元,較上年末增長了186.92%。

公司負債率的變動,很大程度上與開啟全國化布局和房地產行業的周期特徵有關。在從長三角向全國擴張的前期,為了獲取新土地儲備,融資需求增加,勢必抬升負債率。同時,由於房地產行業從拿地到實現銷售周期較長,回款有一定的時間差,這也會加劇負債率短期上升的壓力。

翻查已經在滬港深三大交易所上市的頭部房企,在從區域性地產公司向全國性房企巨頭晉級的過程中,負債率往往會脈衝式樣的升高,此後隨着新項目進入銷售期,回款增加,負債率開始趨於穩定甚至大幅下降。

從區域性向全國性地產公司躍遷的過程,不僅會導致負債率階段性升高,還會對現金流模型產生較大的影響。即便不考慮房地產市場調控的外部因素,經營性凈現金流先低后高也是常態。中梁控股也不例外。

經營性現金流凈額明顯改善,現金及銀行結餘逐年增長

過去幾年,由於物業開發和土地儲備持續增加,導致公司經營性現金流連續幾年呈凈流出狀態,尤其是2016年,凈流出超過176億。但是,隨着新項目進入銷售期,現金流狀況在最近兩年有明顯的改善。截止2018年底,中梁控股經營性現金凈流入80.37億元,終止了連續多年的凈流出狀態。

隨着全國布局初步完成、銷售回款增加,中梁的現金儲備餘額在過去幾年持續增加。截至2018年底,現金及銀行結餘達230.8億元。

赴港上市融資,支撐新階段發展布局

目前,中梁控股的土地儲備已小具規模,公司也在從區域向全國邁進,但在此過程中公司也需要應對行業集中度進一步提高的新局面。截至2018年底,排名前20房企的銷售面積佔到了25.74%,銷售金額佔比更是高達38.32%。

對於中梁來說,雖然目前公司初具規模,但未來還需要不斷擴張才能抵抗更大的風險,這就需要公司開闢出更多的融資渠道。在往績記錄期間,公司主要通過公司營運產生的內部資源,以及外部融資為公司的經營提供資金。以下為公司未償還借款及平均利率情況:

聆訊資料顯示,中梁控股的未償借款總額在2016-2018年持續增長,其總額由202.27億元增長至270.05億元。但未償借款的增速出現明顯下降,增速由2017年的21.01%下降至2018年的10.33%。此外,聆訊資料還顯示,公司2019年一季度未經審核的未嘗貸款總額出現下降,較2018年末相比下降超12億。

此外,中梁控股實際借款的平均利率先降后升,目前仍處於相對較高的水平。2016至2017年公司借款的平均實際利率下降主要是由於銀行貸款利率下降,以及公司減少了利率較高的信託融資比例。而平均利率在2017至2018年出現回升,主要是由於公司為了支持快速發展,從而借了更多外部借款所導致。總體來看,導致公司融資成本較高的原因之一則是公司還未上市,融資渠道有限。

除了銀行借款外,中梁控股會與信託公司、資產管理公司以及融資平台訂立融資協議,為物業開發及其他相關經營提供資金。與銀行借款相比,雖然這類融資在獲得的可能、審批流程和還款要求上較為靈活,但融資成本則相對較高。

如果中梁此次港股IPO成功,公司不僅可以在國內外的資本市場進行相對便利融資,還可以進一步優化資本結構降低負債率水平,公司也將變得更加透明化。那麼,對於中梁來說,未來不管是發行債券還是進行其他方式的再融資都會更加方便,這也將為公司下一階段的發展增添實力。(JW)

本文作者:麵包財經

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